本レポートにおいて、ジェイ・フェニックス・リサーチ株式会社（以下「JPR」）は、特定の業界ごとにROICでランキングをおこない、上位企業について時価総額2倍シナリオの前提条件を示す。今回は、日経業種分類で、マンション開発・分譲/不動産仲介に分類されている企業で、分析時点で今期の売上高計画値が発表済で、会社計画売上高で300億円以上の企業を対象とした。

▉     分析企業対象リスト

（出所）FactSet,日経NeedsデータよりJPR作成,　2020年10月20日時点、以下すべて出所は同じ。

2020年10月20日時点で入手可能なデータによる会社計画値ベースのROICのランキング（次頁）において、第一位シノケングループ(8909)、第二位GA technologies(3491)、第三位、日本エスコン(8892)の上位３社について時価総額に対して株主価値２倍シナリオの分析をおこなった。分析結果からは、すべて実現可能性のある時価総額２倍シナリオは構築可能と判断している。２倍シナリオの実現可能性で順位をつけるとシノケングループ＞日本エスコン＞GA technologiesとなろう。

シノケングループについては、ストレステストを行い検証した結果を反映して２倍シナリオの実現可能性が最も高いと判断した。仮に2020年12月期は会社計画比で10％減益（その後も2031年まで予想値から10%減少）、売上が5%減少（同様にその後も5%減少）した場合でも、株主価値は時価総額の２倍以上と推計されるからである。

シノケングループは、「アパート」のイメージが強く、業界の不正問題などに引っ張られ、過少評価されているようだが、直近のリリースや説明資料等を分析すると、近年は介護やエネルギー事業など幅広く事業構造を変化させ、不動産テックにも注力し、海外（特にインドネシア）においても成果を上げつつある。当分析のような客観的な切り口・事実が一般投資家に広く認識されるならば、２倍シナリオの実現可能性が十分あるといえる。

一方、実現可能性が相対的に低いと思われるGA technologiesが２倍シナリオを達成するには、今後も業績を大きく伸ばし続ける必要があり、さらに利益率についても改善する必要がある。現状のトレンドから見て不可能ではないが、減益のうえで全く成長しなくても２倍シナリオが実現するシノケングループと比較すると実現可能性は相対的に低いと判断した。GA technologiesについては現状株価は成長価値が既に相当織り込まれているものと思われ、期待感が剥落すると大きく株価が下がるリスクがある。

▉     ROICランキング

　ROICのランキングを見ると、第一位は、シノケングループ(8909)、第二位はGA technologies (3491)、第三位は、日本エスコン(8892)である。それらについて一律WACC5%を前提に株主価値分析をおこない分析時点での時価総額２倍シナリオについて仮説を立ててみる。

▉     ROIC（投下資本は直近四半期末、税引き後営業利益は今期計画ベース）

（出所）FactSet,日経NeedsデータよりJPR作成,　2020年10月20日時点、以下すべて出所は同じ。

会社計画値ベースのシミュレーション：WACC5%前提
2021年12月期以降成長しなくても株主価値は3.2倍と推計され２倍シナリオが達成済。

シノケングループ(8909)は業界内トップのROICにも関わらず、PBRが１倍以下で割安である。原因として、2019年12月期に前期比で売上高がマイナス14%となったことがあげられる。投資家から低評価となり、超過利潤価値873億円＋株主資本簿価389億円（=成長ゼロの株主価値）だけで1,262億円の株主価値と試算されるが、時価総額は400億円以下にとどまっている。